2017年，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)、政策調(diào)控及本地發(fā)展需求的共同作用下，呈現(xiàn)出獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)與價(jià)格走勢(shì)。本報(bào)告結(jié)合市場(chǎng)數(shù)據(jù)與行業(yè)觀察，對(duì)當(dāng)年情況進(jìn)行分析。

一、 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1. 政策環(huán)境與市場(chǎng)基調(diào)：2017年，全國(guó)范圍內(nèi)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位明確，調(diào)控政策持續(xù)收緊。重慶雖未實(shí)施極端嚴(yán)格的限購(gòu)，但通過加強(qiáng)土地供應(yīng)管理、調(diào)整房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策（如擴(kuò)大應(yīng)稅范圍）、強(qiáng)化市場(chǎng)秩序監(jiān)管等手段，積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制投機(jī)需求，保障合理自住需求。

1. 土地市場(chǎng)活躍，供應(yīng)放量：全年土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。政府加大了住宅用地供應(yīng)力度，特別是主城新區(qū)及都市功能拓展區(qū)的土地出讓面積顯著增加。這既為后續(xù)商品房供應(yīng)提供了保障，也反映出城市發(fā)展規(guī)劃的推進(jìn)。土地成交價(jià)格整體平穩(wěn)，部分熱點(diǎn)區(qū)域地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓面價(jià)有所攀升，為未來房?jī)r(jià)提供了成本支撐。

1. 商品房供需兩旺，結(jié)構(gòu)分化：從供應(yīng)端看，新批準(zhǔn)預(yù)售面積保持較高水平，市場(chǎng)房源相對(duì)充足。從需求端看，受城市化進(jìn)程加速、改善型需求釋放以及部分投資性需求的影響，市場(chǎng)成交量整體維持高位。市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征：核心區(qū)域（如渝中、江北、渝北）的高品質(zhì)住宅和學(xué)區(qū)房備受追捧，去化速度快；而部分遠(yuǎn)郊區(qū)縣或配套尚不完善的區(qū)域，銷售壓力相對(duì)較大。商業(yè)、辦公物業(yè)的庫(kù)存去化仍是市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)之一。

1. 房企競(jìng)爭(zhēng)與戰(zhàn)略布局：品牌房企在渝布局深化，競(jìng)爭(zhēng)加劇。龍頭房企憑借資金、品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步集中。房企更加注重產(chǎn)品力的提升，在戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、物業(yè)服務(wù)等方面展開差異化競(jìng)爭(zhēng)。合作開發(fā)、收并購(gòu)也成為房企獲取項(xiàng)目、擴(kuò)大規(guī)模的重要方式。

二、 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析

1. 整體價(jià)格穩(wěn)中有升：2017年，重慶市新建商品住宅銷售價(jià)格整體呈現(xiàn)穩(wěn)中緩漲的態(tài)勢(shì)。與全國(guó)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)相比，重慶房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)溫和，體現(xiàn)了較強(qiáng)的“韌性”。全年價(jià)格曲線并非單邊上揚(yáng)，期間受政策預(yù)期、供應(yīng)節(jié)奏等因素影響，出現(xiàn)階段性波動(dòng)。

1. 區(qū)域分化顯著：價(jià)格走勢(shì)的區(qū)域差異性極為明顯。傳統(tǒng)核心區(qū)及新興熱點(diǎn)板塊（如照母山、禮嘉、中央公園等），由于規(guī)劃利好、配套成熟、資源稀缺，價(jià)格漲幅領(lǐng)先，抗跌性強(qiáng)。而部分外圍區(qū)域或供應(yīng)量大的板塊，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，甚至出現(xiàn)以價(jià)換量的促銷策略。這種分化是市場(chǎng)成熟度和價(jià)值認(rèn)同差異的直觀反映。

1. 二手房市場(chǎng)跟隨升溫：隨著新房?jī)r(jià)格的上行和市場(chǎng)情緒的傳導(dǎo)，二手房交易活躍度提升，價(jià)格也呈現(xiàn)補(bǔ)漲行情。尤其是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的次新房，價(jià)格堅(jiān)挺，與新房形成聯(lián)動(dòng)。但二手房市場(chǎng)的價(jià)格彈性更大，受房源具體情況（樓層、裝修、學(xué)區(qū)等）影響顯著。

1. 影響因素分析：

• 成本推動(dòng)：土地成本、建材及人工費(fèi)用的上漲，構(gòu)成了房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)支撐。

• 需求支撐：持續(xù)的城鎮(zhèn)化人口流入、居民改善居住條件的愿望以及一定的資產(chǎn)配置需求，構(gòu)成了穩(wěn)定的市場(chǎng)需求面。

• 政策調(diào)控：相對(duì)穩(wěn)健的本地調(diào)控政策，在抑制短期投機(jī)的也避免了市場(chǎng)的大起大落，使價(jià)格走勢(shì)更為平穩(wěn)。

• 金融環(huán)境：年內(nèi)信貸政策逐步收緊，購(gòu)房貸款利率上浮，一定程度上增加了購(gòu)房成本，對(duì)市場(chǎng)需求和價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生了抑制作用。

三、 與展望

2017年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的政策引導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了供需兩旺、價(jià)格平穩(wěn)向上的發(fā)展格局。市場(chǎng)分化加劇，價(jià)值回歸核心地段與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。土地供應(yīng)的放量為未來市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行奠定了基礎(chǔ)。在“房住不炒”的長(zhǎng)期基調(diào)下，預(yù)計(jì)重慶樓市將繼續(xù)以穩(wěn)定為核心，價(jià)格大幅上漲或下跌的空間均有限，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。市場(chǎng)的健康發(fā)展將更加依賴于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升以及長(zhǎng)效機(jī)制的建立與完善。

（注：文中【圖】所示數(shù)據(jù)及趨勢(shì)圖因格式所限未予呈現(xiàn)，實(shí)際分析應(yīng)基于權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的商品房銷售價(jià)格指數(shù)、土地成交數(shù)據(jù)、供需面積等圖表進(jìn)行綜合解讀。）